JAKARTA. PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) masih menjadi pilihan menarik untuk investasi jangka panjang, meskipun prapenjualan (pre-sales) hingga September 2025 tercatat mengalami penurunan 20% secara tahunan menjadi Rp 903 miliar. Analis Maybank Sekuritas Indonesia, Kevin Halim, menilai angka ini masih di bawah target manajemen Pakuwon dan proyeksi yang telah ditetapkan.
Akibatnya, proyeksi pre-sales Pakuwon untuk tahun ini direvisi turun menjadi Rp 1,3 triliun, atau turun 16% dibandingkan tahun sebelumnya. Proyeksi laba untuk tahun 2025 hingga 2027 juga mengalami penyesuaian, masing-masing turun sebesar 2%, 1%, dan 7%. Namun demikian, prospek PWON tetap terlihat positif berkat kekuatan pendapatan berulang (recurring income) yang menjadi tulang punggung perusahaan. Kontribusi segmen ini mencapai 78% dari total pendapatan sepanjang tahun lalu.
Landasan pendapatan yang stabil ini menjadi kunci kemampuan PWON dalam menghasilkan arus kas bebas yang solid, atau dikenal sebagai Free Cash Flow to Firm (FCFF). Kondisi keuangan yang sehat ini memungkinkan Pakuwon untuk terus membagikan dividen dengan imbal hasil yang menarik, berkisar antara 4% hingga 4,5%, bahkan di tengah siklus belanja modal (capex) yang sedang tinggi.
Perkuat Recurring Income, Pakuwon Jati (PWON) Terus Kembangkan Bisnis Hotel
Dengan tingkat kapitalisasi (cap rate) sebesar 13% – lebih tinggi dibandingkan rata-rata regional yang hanya 8% – dan valuasi 6,9x PE untuk tahun fiskal 2026, saham PWON dinilai masih undervalued atau belum mencapai nilai sebenarnya. Kevin merekomendasikan untuk membeli (buy) saham PWON dengan target harga Rp 580, berdasarkan cap rate 8% dan PE 11,3x untuk tahun 2026. Pada perdagangan Jumat (17/10), harga saham PWON ditutup melemah 1,13% menjadi Rp 350 per saham.
Lebih lanjut, Kevin meyakini bahwa peluncuran Menara Eluna di KoKas Tahap 4 akan menjadi sentimen positif bagi pergerakan saham Pakuwon. PWON dikabarkan akan segera meluncurkan menara apartemen terbarunya, Eluna, di kawasan Kota Kasablanka (Kokas) tahap 4 yang memiliki luas 3,8 hektar.
Lokasi strategis proyek ini berdekatan dengan perluasan pusat perbelanjaan seluas 60.000 m² dan dua hotel bintang lima yang direncanakan selesai pada tahun 2029. Menara Elora juga termasuk dalam rencana pengembangan induk, meskipun jadwal peluncurannya belum ditetapkan.
Peluncuran perdana Eluna pada minggu depan akan menawarkan 120 unit dari total 376 unit yang tersedia. Berdasarkan pantauan harga pasar, unit-unit tersebut dijual dengan kisaran harga Rp 4 miliar hingga Rp 10 miliar, dengan luas bangunan antara 85 hingga 183 m². Hal ini setara dengan harga jual per meter persegi (ASP) sebesar Rp 45 juta hingga Rp 55 juta, lebih tinggi dibandingkan menara-menara KoKas sebelumnya (Angelo, Bella, Chianti) yang diluncurkan pada tahun 2014-2015 dengan harga jual rata-rata Rp 30 juta hingga Rp 40 juta per m².
PWON memperkirakan bahwa nilai total proyek menara Eluna ini dapat melebihi Rp 2 triliun. Dengan estimasi biaya konstruksi sebesar Rp 17 juta hingga Rp 18 juta per m², titik impas (break-even point) akan tercapai pada tingkat penyerapan lebih dari 35%. Sementara itu, tingkat penyerapan minimum untuk mencapai kelayakan proyek secara keseluruhan (termasuk area parkir dan lahan) diperkirakan sekitar 50%.
Mengingat kondisi pasar apartemen yang masih menunjukkan perlambatan dan harga yang relatif tinggi, asumsi penjualan untuk tahun 2025 diperkirakan hanya 5%, kemudian meningkat menjadi 20% pada tahun 2026.
Selain proyek Menara Eluna, PWON juga tengah bersiap untuk meluncurkan proyek menara apartemen di Gandaria, serta dua superblok baru di Batam dan Semarang. Proyek-proyek ambisius ini direncanakan akan rampung pada periode 2029-2031. Hasil dari penjualan proyek-proyek tersebut akan berkontribusi pada proyeksi pre-sales di tahun 2027. Total belanja modal yang dibutuhkan untuk merealisasikan ketiga proyek ini diperkirakan mencapai Rp 9,7 triliun.
Terdorong Recurring Income, Laba Bersih Pakuwon (PWON) Diestimasi Turun 5% Tahun 2025
Setelah seluruh proyek tersebut selesai dibangun dan beroperasi, EBITDA PWON diproyeksikan akan melampaui Rp 6 triliun, meningkat signifikan dari Rp 3,6 triliun pada tahun 2024.
Di tengah siklus capex yang tinggi, PWON masih diproyeksikan mampu menghasilkan arus kas bebas perusahaan (FCFF) sebesar Rp 1,3 triliun hingga Rp 1,5 triliun per tahun. Kenaikan ini didukung oleh EBITDA sekitar Rp 4 triliun dan belanja modal tahunan sebesar Rp 2 triliun. Setelah proyek-proyek besar tersebut rampung, potensi peningkatan dividend payout ratio (DPR) sangat terbuka lebar.
PWON sendiri telah meningkatkan dividend payout ratio dari 20% menjadi 30% pada tahun 2025. FCFF juga berpotensi meningkat menjadi lebih dari Rp 4 triliun setelah penyelesaian proyek.
Kevin memproyeksikan bahwa pendapatan dan laba bersih PWON pada tahun ini masing-masing akan mencapai Rp 7,05 triliun dan Rp 2,4 triliun. Angka ini meningkat dibandingkan realisasi pada tahun 2024, di mana pendapatan tercatat sebesar Rp 6,67 triliun dan laba bersih sebesar Rp 2,28 triliun.
Adapun pendapatan PWON di tahun 2026 diperkirakan akan mencapai Rp 7,31 triliun dengan laba bersih sebesar Rp 2,51 triliun.
